Le financement de l’habitat des populations à faibles revenus est un enjeu économique et so-cial majeur dans les pays en développement comme dans les pays riches. En Europe, les Etats ont tenté de répondre à ce problème par la construction de logements sociaux largement sub-ventionnés. Dans les pays du Sud, les pouvoirs publics ont généralement une action très limi-tée. La croissance des villes, en raison d’un fort taux d’accroissement naturel et un exode rural très important, y est rapide et désorganisée. Des quartiers populaires précaires se créent sans suivre un plan d’urbanisme dans des conditions sanitaires parfois déplorables.
L’habitat joue un rôle fondamental dans la réduction de la pauvreté par les effets en chaîne qu’il induit en créant de meilleures conditions de santé notamment. Par ailleurs, la possibilité de disposer d’un espace sécurisé peut constituer le point de départ du développement écono-mique du ménage en permettant la création d’une activité. Une proportion significative d’activités de l’économie informelle dans de nombreuses villes est en effet liée à l’espace du logement.
Le financement de l'habitat social représente un enjeu grandissant pour les IMF. En 2002, on estimait que 150 IMF offraient des produits d'habitat à leur clientèle pauvre. Cet intérêt croissant a plusieurs explications.
- Certaines IMF en recherche de nouveaux marchés, ont compris que le crédit habitat pouvait être proche de leur méthodologie de microcrédit classique
- Des collaborations se construisent dans certains pays entre des structures de financement et des programmes spécialisés sur les techniques de construction innovantes et peu chères.
- Certaines banques commerciales classiques ou réseaux coopératifs d ’épargne et de crédit considèrent que le crédit habitat s ’approche davantage de leur métier d ’origine que les microcrédits classiques
- Des bailleurs de fonds de plus en plus soucieux de l ’impact social des IMF, s’intéressent au crédit habitat pour lequel l’impact sur le bien –être des familles est évident.
- Enfin le constat d ’échec des politiques du ‘ tout subvention ’ pour l ’habitat, oblige à trouver des solutions alternatives au problème de l’accès des populations à un habitat décent.
Pour comprendre
Le financement de l'habitat offert par des IMF correspond généralement à des crédits successifs de relativement faible montant pour une amélioration progressive de l’habitat, calés sur les pratiques d ’auto-construction des habitants, par opposition au financement classique de l ’habitat qui vise le logement neuf et abouti, avec garantie hypothécaire.
On distingue deux approches du financement de l’habitat :
Financer l’habitat en dehors de toute subvention revient à proposer des produits d’épargne et de crédit relativement classiques dans une optique qui rejoint celle du financement d’activités génératrices de revenus. Des IMF comme Sewa Bank (Inde) et Grameen Bank (Bangladesh) ont diversifié leurs produits de crédit vers l’habitat en définissant des conditions proches de leurs produits classiques : crédits de petite taille pour la rénovation progressive ou la construction d’un habitat de base, durée de recouvrement relativement courtes (deux ans maximum), peu ou pas de subvention, garanties adaptées (formes alternatives de titres de propriété), mobilisation très progressive de l’épargne.
Ce type de crédit est utile notamment pour financer des améliorations successives de leur logement, ce qui correspond au mode d’investissement naturel de beaucoup de ménages pauvres dans les pays en développement.
En revanche, pour l’acquisition d’un habitat de base, où l’investissement initial est élevé, on reproche généralement à ce type de programme d’habitat son faible impact dans la mesure où les populations les plus pauvres ne peuvent avoir accès à ces produits qui nécessitent une forte capacité d’épargne.
Lorsque l’objectif est de toucher des populations pauvres pour un habitat de base, la nécessité d’un recours à la subvention pour atteindre les derniers déciles de revenus est aujourd’hui largement admise, y compris au sein des Agences de Développement Multilatérales. Mais dès lors qu’une composante subvention est introduite, ce type de financement devient beaucoup plus complexe à gérer pour l’institution de microfinance car il n’est plus possible d’aborder le crédit habitat sous un angle purement financier et privé. Des considérations techniques et politiques sont à intégrer.
L’Etat ou les bailleurs de fonds peuvent jouer un rôle majeur dans le développement de ce type d’activité soit par la mise en place de ressources longues à taux concessionnels, soit directement par le biais de subventions.
Risques / recommandations
Le financement de l'habitat représente un potentiel intéressant pour les IMF mais le développement de ces produits se heurte néanmoins à un certain nombre de difficultés.
La sécurisation foncière : un préalable à l'investissement dans le financement de l’habitat?
En théorie, la sécurisation foncière est un processus légal qui passe par des espaces lotis, un processus d ’attribution des lots (titre de propriété), et un marché foncier. L’approche classique du financement de l’habitat s’appuie sur cette conception : l’obtention d’un titre de propriété est un préalable.
Dans les pays en développement, ce processus est rarement abouti. Ceci renvoie à la question de savoir si les IMF doivent s’engager ou pas sur les problèmes de sécurisation foncière. La plupart des IMF refusent de s’y engager parce que ce n’est pas leur métier et qu’elles n’en ont pas les moyens. Faut-il pour autant s’abstenir de faire du crédit habitat en l’absence de sécuri-sation foncière ? La position de beaucoup d'IMF comme Mibanco au Pérou (cf. étude de cas)est de dire que l’investissement dans l’habitat (construction en dur, réhabilitation) est un moyen de renforcer la sécurisation foncière car il est plus difficile pour des autorités de dé-guerpir des habitants ayant fait des travaux dans leur habitat que des habitants vivant dans des habitations précaires et provisoires. Sans pour autant s’impliquer dans des actions de lobbying par rapport au foncier, il est recommandé que les IMF s’assurent que leurs clients sont dans un début de sécurisation foncière : assurance pour l’usager qu’il ne se fera pas déguerpir d’un terrain occupé illégalement, matérialisation de cette assurance au travers des coutumes et lois locales (garanties plus ou moins formelles tels qu’un titre d’occupation). Ceci est important à la fois pour leur propre maîtrise du risque et pour la cohérence des politiques de développe-ment urbain.
Faut-il fournir une assistance technique à la construction/réhabilitation?
Beaucoup d'IMF justifient l’absence d’accompagnement dans la construction en misant d’une part sur la capacité des ménages à gérer le processus de construction/réhabilitation à des niveaux de qualité acceptables et d’autre part sur leur volonté de choisir eux-mêmes les options de construction/réhabilitation. Le débat est ouvert et beaucoup d’autres IMF considèrent que la maîtrise du risque sur ce type de crédit passe par la fourniture d’une assistance à la construction pour éviter notamment le risque de surestimation du coût des travaux. Certaines IMF intègrent cette assistance dans leur processus de crédit en formant du personnel spécialisé dans l’évaluation de travaux, d’autres s’associent à des compétences existantes et exigent de leurs clients qu’ils aient recours à ces services.
S'assurer de la capacité à mobiliser des ressources à long terme.
Les prêts à l’habitat sont par définition des prêts longs. L’objet du financement ne génère pas directement de revenus et est immobilisé. Les remboursements se font donc progressivement par prélèvement d’une partie du revenu du ménage (ceci est vrai d’une famille riche comme d’une famille pauvre).
Les IMF qui veulent développer une activité de crédit habitat doivent donc pouvoir proposer des crédits sur plusieurs années, ce qui sous entend accéder à des ressources à long terme. Or ces ressources sont souvent difficilement accessibles pour les IMF.
Trouver des formes de garanties adaptées
Les montants plus importants et la durée plus longue de ce type de crédit font qu’il est souvent difficile de s’appuyer sur la méthodologie du crédit solidaire, même si certaines IMF y arrivent. Souvent les emprunteurs ne disposent pas de titres de propriété en bonne et due forme, ce qui rend difficile la prise de garantie classique.
Les questions qu'une IMF doit se poser avant de décider de se lancer dans le développement de produits de financement de l'habitat.
Mibanco est une institution de microfinance créée en 1972 et qui est aujourd’hui la deuxième IMF d’Amérique latine par la taille. Elle est implantée à Lima.
Lima est une ville de 8 millions d’habitants dont près de la moitié vit en dessous du seuil de pauvreté. Les conditions d’habitat y sont précaires, et la plupart des familles ne possèdent pas de titre de propriété foncière. Comme dans la plupart des pays, l’amélioration de l’habitat est une priorité exprimée par les familles les plus pauvres.
Fin des années 90, Mibanco fait le constat de ce besoin auprès de sa clientèle traditionnelle de microentrepreneurs et décide de lancer en 2000 l’expérimentation d’un produit de crédit habitat qui s’adresse à deux cibles : la clientèle traditionnelle de microentrepreneurs de l’IMF et une clientèle nouvelle, composée de travailleurs à plus faibles revenus mais résidant dans les mêmes communautés.
Douze mois après son lancement, le programme Micasa comprend 3 000 clients pour un encours de 2,6 millions d’USD. Le taux de remboursement à l’échéance est de 99 %. Le produit est suffisamment rentable pour permettre à Mibanco de continuer à le proposer à la clientèle et la direction de l’institution prévoit que le crédit habitat représentera 50 % de son portefeuille total de prêts d’ici 5 ans. Deux années plus tard, la deuxième cible (la clientèle nouvelle) représente le tiers des clients du produit habitat et au total les femmes représentent la moitié du portefeuille de prêts habitat.
La méthodologie adoptée par Mibanco est proche de celle de ses microcrédits classiques.
Selon Mibanco, les facteurs de succès de l’expérimentation relèvent d’une bonne implantation initiale dans les communautés, d’un appui sur un réseau expérimenté d’agents de crédits qui connaissaient la clientèle visée et d’une méthodologie de prêt éprouvée et efficace (celle du microcrédit classique à quelques aménagements près). Mibanco ne se doutait pas qu’il lui serait aussi facile d’adapter la méthodologie des microcrédits classiques à ce crédit habitat.
Les questions et défis qui se posent à Mibanco à ce stade sont les suivants :
La présentation de Beit el Mal, institution de microfinance mauritanienne qui réalise du crédit habitat dans le cadre de la mise en place d’une politique d’habitat social en Mauritanie, permet d’illustrer la problématique du crédit habitat subventionné.
La Mauritanie a connu une croissance urbaine spectaculaire durant les trois dernières décennies, probablement l’une des plus importante d’Afrique noire. La population de la ville de Nouakchott a été multipliée par 30 en 30 ans (20.000 habitants en 1960, environ 600.000 aujourd’hui). Cette urbanisation récente pose le problème de l’accès à un habitat décent .
Dans ce contexte, le programme de développement urbain Twize appuyé par le GRET a démarré en 1998, dans les quartiers périphériques lotis de Nouakchott. Il est financé par l’Etat mauritanien dans le cadre de sa politique de Lutte contre la pauvreté et vise à permettre l’accès des familles démunies à une unité d’habitation (qui est celle qu’elles construiraient si elles avaient les moyens de le faire). Ce qu’il propose est de mettre à la disposition de ces familles le financement nécessaire à cette construction et d’accompagner techniquement sa réalisation.
La mise en place de crédits à l’habitat va de pair avec l’amélioration des revenus des habitants. L’une des conditions de recouvrement des crédits est en effet que les revenus des bénéficiaires puissent être parallèlement augmentés. Dans cette optique des microcrédits économiques sont également proposés aux habitants.
Les produits proposés
La composante microfinance du programme Twize également appelée « Beit el Mal » est en charge de la gestion de deux produits :
Le mécanisme financier de l’habitat social se décompose en 3 parts : une participation initiale des bénéficiaires (15 % du coût), une subvention de l’Etat mauritanien via le CDHLCPI, (50 % du coût) et un crédit habitat (35 % du coût).
Actuellement le coût de construction de l’unité d’habitation de base, s’élève à 400 000 UM (environ 1 200 USD) soit 1,8 fois le PNB par habitant de la Mauritanie et 5,5 fois le revenu moyen mensuel estimé pour les familles des quartiers ciblés. Les dimensions de cette unité d’habitation sont de 5m x 4m. La méthodologie employée par la distribution de ce type de prêts est celle du crédit solidaire classique (taille du groupe solidaire « Twize » entre 5 et 10 personnes). Ce crédit est accordé sur une durée de 36 mois, avec un remboursement mensuel du capital. Le taux d’intérêt est de 12 %/an, sur capital constant.
Les méthodologies du crédit habitat et du microcrédit classiques sont proches. Comme pour le volet habitat, les bénéficiaires de ce type de crédit doivent s’organiser en groupes solidaires Twize. Les montants de prêts sont progressifs d’un cycle à l’autre. Au premier cycle, le montant accordé est de 10 000 UM (soit environ 40 USD). Le remboursement du capital est mensuel, la durée des crédits est au choix : 6 ou 12 mois. A la différence du crédit habitat, ce type de crédit se voit appliqué un taux d’intérêt de 24 %/an, sur capital constant.
Des résultats…
Beit el Mal parvient à pénétrer des quartiers dont certains ne sont pas ciblés par d’autres institutions de microfinance, et desservait 4 168 clients au 31/08/05. L'encours de crédit habitat est de 61 834 900 UM (1 675 clients) et celui de microcrédits classiques de 32 141 500 UM (2 493 clients). Une forte expansion est prévue à Nouakchott (où le programme se concentre actuellement) et Nouadhibou (capitale économique du pays), où Beit el Mal a ouvert une antenne.
L’institutionnalisation formelle de Beit el Mal doit avoir lieu d’ici début 2007.
L’introduction d’une subvention de l’Etat mauritanien pour alléger le coût de l’habitat, oblige à adosser la dimension financement à une dimension accompagnement/suivi de la construction (composante habitat). L’Etat mauritanien qui octroie cette subvention veut légitimement s’assurer que la subvention ne va pas être détournée pour un autre objet que l’habitat, et que l’habitat construit grâce à la subvention publique correspond à des normes minimales de sécurité et salubrité.
La construction de l’habitat doit être accompagnée et contrôlée. Concrètement dans le programme Twize, c’est la composante « habitat » qui se charge de la définition des caractéristiques techniques de l’habitat et de la mise en œuvre des chantiers de construction. Beit el Mal gère les aspects purement financiers (sélection des clients, gestion de la subvention et du crédit) mais l’interdépendance avec la composante «habitat» étant forte, une coordination étroite est nécessaire.
L’activité de financement de l’habitat représente une part importante du volume d’activités de Beit el Mal. Un changement de politique du gouvernement qui ne ferait plus de l’habitat social sa priorité pourrait fortement déstabiliser la structure en provoquant l’arrêt d’un pan important de l’activité. Outre l’appui au gouvernement dans la mise en place d’une politique pérenne de financement de l’habitat social, Beit el Mal envisage trois stratégies pour garantir sa pérennité face à ce risque :
Pour en savoir plus
Cities Alliance, un regroupement de villes et acteurs du développement urbain, vient de lancer avec trois réseaux de bailleurs et praticiens du développement, une série d'études de cas en anglais sur le financement de l'habitat pour les pauvres (Shelter Finance for the Poor Series). L'objectif est de valoriser des expériences d'IMF qui proposent des crédits habitat à leur clientèle pauvre et d'en tirer les enseignements pour la promotion de ce nouveau type de produits financiers.
CHF est une organisation internationale qui travaille sur les problèmes d’accès à l’habitat dans le monde. Une partie de ses activités est axée sur la question du financement de l’habitat. Voir le site pour plus de renseignements.
Crédits aux Microentrepreneurs
Crédit habitat par les IMF
Crédit habitat classique
Le crédit impacte sur le revenu
Le crédit impacte sur la valeur des actifs et parfois sur le revenu
Le crédit impacte sur la valeur des actifs et parfois sur le revenu
Montant de crédits : en général < 500 US$
Montant : de 200 à 1 500 US$. Ils financent des améliorations progressives de l’habitat
Montant : > 1 000 US$. Ils financent une construction achevée
Pas de suivi de l’utilisation effective du crédit
Parfois un accompagnement dans la construction/réhabilitation
Dépend des programmes
Méthodologie de crédit de groupe ou individuel
Rarement méthodologie de groupe. Pas de garantie hypothécaire. Caution mo-rale/garanties/biens domestiques. Sécurisation foncière vérifiée
Crédit individuel. Garantie hypothécaire. Titre de propriété exigée
Durée : excède rarement 24 mois
Durées entre 2 et 15 ans. Généralement 3 ans
Durée généralement > à 10 ans
Exemples
Mibanco (Pérou) : l’implication d’une IMF sur un programme de financement de l’habitat
Source : d'après le BIM du 16/9/03
Beit el Mal : une articulation originale entre microfinance et politique publique de l’habitat
…et des contraintes
Source : Actualisation par le GRET du BIM du 7/5/02
http://www.citiesalliance.org/citiesalliancehomepage.nsf